2014年7月21日，环三公司起诉要求乾淳公司、银博公司、缪瑞侠承担交付货物的责任。案件审理过程中，各方达成《合同》，约定乾淳公司、银博公司、缪瑞侠、热创公司承诺共同清偿该笔债务；林文洁将提供某房进行抵押。因房产登记部门不能办理抵押登记手续，故将由环三公司工作人员黄震、缪超涛和林文洁签订《借款抵押合同》并办理抵押登记手续。并约定林文洁抵押担保的主债权实际是环三公司对乾淳公司等享有的债权。卖方仍未履行交付货物的责任，环三公司诉至法院要求解除买卖合同，返还货款；并要求对某房产实现抵押权。
在案涉抵押不能办理登记的情况下，当事人约定通过另行签订《借款抵押合同》的形式来设定抵押登记物权，虽然以案涉房产进行抵押系当事人真实意思表示，但《借款抵押合同》的借款实际并未发生，该法律行为应属无效。
争议焦点
裁判意见
最高院再审认为：《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据上述法律规定，环三公司与林文洁签订的《合同》合法有效，但对于林文洁提供房产为案涉债务进行抵押担保，双方未能办理抵押登记，抵押权并未生效。在案涉抵押不能办理登记的情况下，环三公司与林文洁约定通过另行签订《借款抵押合同》的形式来设定抵押登记物权，虽然林文洁以案涉房产为环三公司债权进行抵押系其真实意思表示，但《借款抵押合同》的基础借款关系为双方的虚假意思表示，林文洁对黄震的借款实际并未发生，该法律行为应属无效。借款合同是主合同关系，而抵押合同系借款合同的从合同，在借款合同关系无效的情形下，相对应的抵押登记亦应认定为无效。因此，环三公司与林文洁通过与他人签订虚假的《借款抵押合同》来设定抵押担保，不仅是刻意回避案涉房产不能直接为环三公司办理抵押登记的事实，也是通过虚伪通谋意思表示办理的借款抵押登记，故原审法院认定环三公司对林文洁提供的抵押物不享有优先受偿权，并无不当。转自唐文月 唐律述议
案例索引
（2020）最高法民申1253号民事裁定书，宁德市环三实业有限公司、林文洁买卖合同纠纷
