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    最高院案例:实际购买人将名义产权人的房屋办理抵押登记的,债权人对房屋是否享有抵押权?

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    点击次数:203 更新时间:2022年02月19日15:43:57 打印此页 关闭

    2012年7月17日,赵亮与张智祯签订《房产抵押借款合同》,合同约定赵亮向张智祯借款300万元,借款期限2个月,从2012年7月17日起至2012年9月17日,用产权人孙奕臻名下房屋进行抵押。

    2012年7月16日、7月17日,张智祯将借款285万元给付赵亮。
    2012年7月17日,赵亮找到杨雪(案外人)假冒孙奕臻,赵亮、杨雪、张智祯三人到不动产登记中心对抵押物进行了他项权登记。借款到期后,赵亮未偿还借款本息。

    裁判规则


    案涉房屋抵押登记虽非产权登记人本人在登记机关办理,但当时债务人与案外人持有产权登记人本人的身份证、户口本和房屋所有权证书,产权登记人对此具有可归责性,而抵押权人对此并无过错。在抵押权人为善意无过错且案涉房屋已经办理抵押登记的情况下,认定抵押权人善意取得房屋的抵押权,并无不当。

    争议焦点


    张智祯对房屋是否享有抵押权?

    裁判意见


    最高院再审认为:《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”原审查明,2012年7月17日,赵亮找到案外人杨雪假冒孙奕臻到通化市不动产登记中心对房屋办理了吉房他证通字第××号他项权登记。案涉房屋抵押登记虽非孙奕臻本人在登记机关办理,但当时赵亮与案外人杨雪持有孙奕臻的身份证、户口本和房屋所有权证书,孙奕臻对此具有可归责性,而张智祯对此并无过错。在张智祯为善意无过错且案涉房屋已经办理抵押登记的情况下,原审判决认定张智祯善意取得房屋的抵押权,并无不当。进而言之,根据赵亮、孙奕臻及双方父母等人共同签署的声明,在办理抵押登记时,孙奕臻为名义所有权人,而赵亮则为该房屋的实际权利人,赵亮将具有处分权的房屋用于抵押借款,属于对房屋的合法处分,孙奕臻在已经签署声明的情况下又否定赵亮的抵押行为,有违诚信原则,原审法院对孙奕臻的诉请不予支持,处理结果亦无不当。孙奕臻主张前述声明已经作废、赵亮对该房屋不具有处分权,但未提供证据证明;无论孙奕臻主动将其身份证件交与赵亮,还是赵亮利用二者当时存在同居关系之便而占有孙奕臻的身份证件,均不影响张智祯对案涉房屋享有的抵押权,孙奕臻相关申请再审的理由不能成立。转自唐文月 唐律述议

    案例索引


    (2020)最高法民申1306号民事裁定书,孙奕臻与张智祯、赵亮民间借贷纠纷
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